保龄球游戏规则:房租上涨和A股未来 都在遵守这个定律

时间:2018年08月21日 14:44:30 中财网
  近日,部分一线城市房租上涨的消息刷爆朋友圈。

  网友感慨,之前是“追不上房价”,现在连房租也追不上了!

  房租年年涨,但今年上涨幅度较大。以北京为例,我爱我家统计,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%;7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

  这一波“量价齐升”的涨价潮,可以用长租企业推波助澜、毕业季租房需求增加、租房市场供给端收缩等多种因素解释,但这背后有一个核心数据不得不提——“房屋租售比”。

  处于低位的一线城市房屋租售比
  据百度百科,“房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值,是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的重要指标,某种程度上可以反映区域内房价和房租的相对水平?!?br />
  简单的理解,租售比就是“房租/房价”的比值。

  据研究机构测算,目前中国主要城市静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右(据中原地产,即使今年7月租金快速上涨,北京租金回报率也仅为1.57%),而国际合理租售比的静态租赁回报率为4%--6%。

  中国房屋租售比数据,甚至低于首套房贷利率。融360报告显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%。这说明,在一线城市,如果你现在贷款买房仅用于出租,那么这项投资是亏损的。

  为什么这么低的租售比,还是有人投资买房?

  第一,“居住功能”只是房子价值的一小部分。在中国,我们谈论的房子,不止是房子本身。

  一线城市房子提供的并非仅有简单居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。

  租房者只是在消费“居住功能”,而城市户口、优质医疗、教育等资源,租房者是很难通过“租”来获取的。

  以学区房为例,单靠“居住功能”无论如何无法支撑动辄10万以上的天价。

  但想要使小孩享受优质的教育资源,家长就要买学区房才能入学,于是导致了“一个过道卖150万”的惊人现象发生。

  第二,房子未来涨价预期。

  房租只是投资地产获得投资收益的方式之一,还有一大部分投资收益来源于买卖价差。从历史经验来看,过去十几年,买房子是居民最有效的财富增值工具之一。

  正是对未来卖出时获利预期,房产投资客才忽视了“租售比”这一指标。

  房租上涨可视作“均值回归”

  现在备受青睐者,将来可能黯然失色。现在已然衰朽者,将来可能重放异彩。

  “均值回归”,被称为投资界的“万有引力定律”。房地产投资最后也要回归基本的估值模型。眼下租金上涨,不过是前期极低租售比的均值回归而已。

  与之前不同的是,在严厉调控下,当下房价被遏制住不再上涨,房子投资者来源于“买卖价差”的预期收益大幅下降了,房地产投资者势必会将注意力转移到“较低的租售比”上来。而且现在1.5%的租售比,哪怕与无风险收益率(十年期国债收益率约3.67%)相比,也有较大的上浮空间。

  于是,在多种因素共同作用下,租房市场开始沿着阻力最小的方向——涨价方向发展。

  A股“租售比”很高,临近均值回归时刻
  和房子类似,投资股票的利润要么来自分红,要么来自于买卖价差。而股息率就是A股的“租售比”。

  股息率=股票分红(类似于房租)/股票价格(类似于房价)
  根据wind回顾测算,在沪深300历史股息率处于2.27%-2.67%之间时,买入申博太阳城官网指数,持有1、2、3年时的中位数、平均数均有不错收益性,年化均有10%以上收益。

  随着A股持续下跌,截至8月17日,沪深300股息率已经达到了2.68%高位,同时从市盈率、市净率等多重估值指标来看,A股已落入价值投资区间,中长期入场安全性越来越高。(数据来源:中证指数公司)
  太多经验告诉我们,试图精准地把握极值回归的时点非常困难。投机大师巴鲁克从不尝试等波峰卖出,或等波谷买入,他提倡做一个“笨人”,“买的早一点,卖的早一点”。

  格雷厄姆1955年在美国国会听证会上被问及什么推动价值回归时,他回答:“这是我们这个行业的一个谜,我和其他人一样不知道答案,但经验告诉我总会有这样或那样的原因让市场认识到真正的价值?!?br />
  用理性辨析价值,用耐心守候时机,终将见证均值回归的力量。(微.信.公.众.号.南.方.基.金.微.视.界)
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